USUFRUIT DE SCPI ET TRESORERIE D’ENTREPRISE

USUFRUIT DE SCPI ET TRESORERIE D’ENTREPRISE

Dans un contexte de taux bas, il peut être frustrant de rémunérer la trésorerie de sa Société sur des CAT ou DAT avec un rendement inférieur à 0,5%.

La souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement en usufruit temporaire est un mécanisme permettant à une société, qui souhaite placer sa trésorerie, d’obtenir un rendement élevé sur une durée définie à l’avance contractuellement, et de pallier le manque de rémunération de cette trésorerie ;

Comme tout actif immobilier, la SCPI peut faire l’objet d’un démembrement. L’usufruit de SCPI est acheté par une personne Morale (SCI, SAS, SARL, ect.), et la nue-propriété par une personne physique, bien souvent fortement imposée et ne souhaitant pas de revenus dans l’immédiat.

Concrètement, la société souhaitant placer sa trésorerie va acheter des parts de SCPI en usufruit pour une valeur représentant un pourcentage de la valeur en pleine propriété (26% pour une durée de 7 ans par exemple). Mais le grand avantage d’un tel placement est que l’usufruitier reçoit l’intégralité des revenus issus de ces parts comme si elle détenait ces parts en pleine propriété.

AVANTAGES

La possibilité d’amortir l’usufruit de la SCPI va ainsi permettre à l’entreprise de réduire l’imposition sur les revenus servis par les parts, rendant l’opération plus intéressante.

Un rendement attrayant : 

–          Compte tenu de la décote à l’acquisition (20 % à 40% de la valeur en pleine propriété, tout dépend de la durée d’investissement – voir clé de répartition)

–          Compte tenu des revenus servis par les SCPI (4,3% à 5,50% environ)

–          Compte tenu de l’investissement à fonds perdus

EXEMPLE

Une Société investie 200 000 euros en usufruit sur une durée de démembrement de 5 ans. Cet investisseur va donc percevoir des revenus de 4,59% non pas sur 200 000 euros mais bien sur 200 000 /19,5% soit 1 025 640 euros (valeur totale de la pleine propriété). Autrement dit cette société va percevoir 47 077 euros de revenus annuels pendant 5 ans.

Par ailleurs, l’amortissement comptable permet chaque année de déduire des revenus bruts 40 000 euros (200 000€/5). La base imposable à l’IS (33,33%) sera donc de 47 077 – 40 000 euros soit 7 077 euros pour une imposition de 2 359 euros.

Au terme de ces 5 ans, le gain en trésorerie de l’opération sera de : 223 590 €

Le gain total de l’opération sera de 23 590 euros, soit un TRI (après paiement de l’IS) de 4,10% (à comparer avec la rémunération actuelle des DAT et CAT).

Si vous souhaitez investir en SCPI, prenez contact avec AVESTA Conseil.